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法院不该纵容房产商的失信行为

 2018/08/10/ 09:35 来源:光明网 作者:陈广江

法院不该纵容房产商的失信行为

  作者:陈广江

  2016年,部分陕西省西安市民通过内部认购的方式全款购买了某楼盘的房子。两年后,房价飞涨,开发商以当时没有预售许可证为由,将此前购房的12名业主分别起诉至法院,要求确认内部认购合同无效。日前,一位被诉业主李女士与开发商确认合同无效纠纷一案在长安区法院开庭,法院下达一审判决书,判决内部认购合同无效。

  该楼盘的开发商,小算盘打得太精明:当年,房价低迷,为快速回笼资金,开发商在手续不全的情况下售房;如今,房价涨了三倍多,开发商又以无证售房为由,要求法院判合同无效,然后收回房子再高价卖房。两头的便宜都占了,堪称一波“神操作”。

  能如此操作,是因为开发商研究透了法律法规的漏洞。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定,出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。开发商今年6月取得了预售许可证,而起诉12位业主的购房时间均在此之前,所以无法认定合同有效。

  可让人没有想到的是,相关部门似乎也在无意中 “配合”了开发商:2016年4月,陕西省西安房管局严查无证销售,但随后,该开发商顶风作案和业主签了内部认购合同,当年9月事情败漏,开发商被责令停止一切销售行为、对违规销售的房屋逐一清退,然而该项处罚措施并没落实。直到房价大涨后的2018年,开发商才开始清退违规销售的房屋,即因无证售房为由要求法院判合同无效。

  诚信是市场经济的基石和灵魂,也是《民法总则》《合同法》《民事诉讼法》等法律法规的基本原则之一。显然,开发商的行为违背了市场经济的诚信原则,本应受到惩罚。令人遗憾的是,开发商的这种严重不诚信行为竟得到了法院的支持。这个“口子”一开,其他业主胜诉的概率几乎为零。

  从法理看,一审判决的确合法,但从本质看,这样的判决不仅背离了立法初衷,还挑衅了常情常理,其判决的社会效果并不乐观。一份经不起推敲的判决,自然没有公信力。“一切法律中最重要的法律,既不是刻在大理石上,也不是刻在铜表上,而是铭刻在公民的内心里。”人们从这份判决中,感受到的不是公平正义,这就值得相关部门警惕。

  实际上,类似的无证售房现象,并非一时一地的个案。倘若这次陕西省西安市这些业主的利益得不到保障,开发商的失信现象会否蔓延开来?这种担忧,无法去除。无论如何,法院不该纵容房产商的失信现象,即使合同被判定无效,主要过错和责任也在开发商,开发商须承担因房价上涨给购房人造成的损失。

  谁有错、谁担责,这是法治本意,也是社会朴素认知。

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