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张海英:“限地价竞房价”应成为主导模式

作者: 张海英 稿源: 新华网  2011-08-08 09:55

 

  张海英

  今后,北京商品房将增添一种全新的土地出让方式,即地价是事先限定好的,然后设定一个将来销售的最高房价,开发商在此基础上,谁报的价格越低最终谁就拿地。8月4日,北京首个“限地价竞房价”的地块——门头沟区永定镇东辛坪村项目挂牌上市。(8月5日《新京报》)

  在北京之前,去年10月深圳首宗“限地价竞房价”地块就已经出让,随后,许多地方在“限房价竞地价”、“限地价竞房价”、限定配建保障性住房建设面积、综合评标制等方面进行探索。显然,这种“限地价竞房价”的探索有两大利好:一方面利于控制地价,另一方面有利于调控房价。

  更重要的意义在于,“限地价竞房价”改变了各地惯用的“价高者得”的土地出让方式,改革和完善了土地“招拍挂”出让制度,有望改变地方政府对土地财政的依赖。可以说,中国房价要想回归到合理水平,除了货币、税收政策之外,就是改革土地出让方式。中国房价、地价之所以高得让人恐惧,原因之一就在于“价高者得”的土地出让方式这几年处于主导地位,直接拉高了地价、房价。全国土地出让金总额连年刷新纪录,就在于地方政府喜欢以“价高者得”的方式出让土地。现在,“限地价竞房价”的出让方式有望成为房价下行的推手。

  所谓“限地价竞房价”,就是说把政府的土地收益固定,房价则是越低越好,以最大的限度让利于民。在这种新方式下,政府限定死了较低的地价,可以完全将地价控制在合理区间。而房价则是在出让过程中,越竞争越低,可达到抑制房价过快上涨的目的。笔者认为,“限地价竞房价”理应取代“价高者得”,成为土地出让的主导模式,作为土地出让改革的主流方向。因为,这种出让模式一旦主导土地市场,可改变住房供应结构,增加大量低价商品房供应,让低价商品房成为楼市主导产品,切实减轻购房者负担,同时,也能减轻政府保障房建设负担。

  值得注意的是,“限地价竞房价”几年前就提出来了,但参与试点的城市其实并不多,有的城市即便参与试点,也仅仅是拿出一两块地进行试点,不见大范围试点和推广。其实,“限地价竞房价”试点不需要谨小慎微,完全可以大胆扩大试点范围,拿出更多地块来试点。“限地价竞房价”试点之所以谨小慎微,一方面是因为处于摸索阶段,可以理解。但另一方面,这种土地出让方式影响了地方政府土地收益,所以地方政府不太积极,因为我国的财税体制改革还不到位,地方政府对土地财政依赖很大,地方政府显然不会自己去减少自己土地收入。

  推行“限地价竞房价”还面临三大挑战:一是土地财政;二是建筑质量;三是事先限定好的地价和将来的最高限价是否合理。尤其是,当开发商因为竞房价而压低利润后,就会千方百计节省建设成本,存在质量隐忧。尽管监管者表示,无论是哪种类型的住房,都必须执行同样的质量规范标准,建设等部门也会按照商品房同样的要求和标准进行监督和验收,但保障房质量问题频出,让人对“限地价竞房价”产生的低价房的质量有担心。

  笔者认为,要尽快重新确定土地出让方式,把“限地价竞房价”作为主导模式,并降低“价高者得”这种土地出让方式的比例,让“限地价竞房价”成为调控房价的一柄利剑。而要想让“限地价竞房价”成为主导模式,不能凭着地方政府的一时热情,需要制度化、规范化、长期化。


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编辑: 朱旺(见习)
 
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