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杨红旭:公积金贷款须防假公损私

来源: 东方网  作者: 杨红旭   2009-10-19 18:03  编辑: 师向东


  近日,住房和城乡建设部等七部门联合印发《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》。2008年12月国务院办公厅出台的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》中,曾明确“开展住房公积金用于住房建设的试点,将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等住房建设”。此“意见”,实属落实彼“意见”。

  实际上,今年年初业界围绕公积金该不该用于经济适用房建设,曾有过一番唇枪舌剑的辩论。截至2008年末,全国住房公积金缴存余额为12116.24亿元,公积金个人贷款余额与商业性个人房贷余额比例由2007年末的18.77%上升为20.43%。这一巨资如何使用、管理、增值,是个大问题。

  公积金是否可用于保障性住房建设贷款?1999年国务院出台的《住房公积金管理条例》中,明确规定只有缴交的职工可以提取使用公积金,只有住房公积金的增值收益可用于市廉租住房的补充资金,住房公积金管理中心在保证住房公积金提取和贷款的前提下,经住房委员会批准,可以将住房公积金用于购买国债。

  公积金的所有权属于缴交者,各地的公积金管理中心只是管理者,无权随意支配资金,包括增值部分。2005年前后,国家曾大规模调查公积金使用情况,结果发现很多地方违规违法挪用资金现象严重。其后,公积金成了“高压线”,各地政府不敢再在上面“花心思”了,导致近几年全国公积金缴交余额猛增,资金沉淀现象严重。

  用大量闲置资金,通过贷款形式推动保障性住房建设,似乎是两全其美之策。可政策一定要考虑到,这并非政府或企业资金,而是属于千千万万缴交者的。把钱贷出去,首先考虑的是风险问题。严格地讲,现在可能只是试点,如果将来全面执行,首先需要修改《住房公积金管理条例》,否则这又是一个违规的政策。

  贷款放给谁,投向哪里很重要。该“实施意见”规定:“必须定向用于经济适用住房、列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房、特大城市政府投资的公共租赁住房建设,禁止用于商品住房开发和城市基础设施建设。”对于房地产业而言,资金永远不会饱餍,况且按该“实施意见”规定,公积金贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行,但这仍低于商业贷款利率。因此,防止开发商和地方政府偷食,是此政能否成功的关键。

  三种放贷领域,情况有所差异。首先,对于经济适用房,公积金贷款并非“雪中送炭”。经济适用房是微利销售型住宅,政府要做的是免费划拨合适的用地,至于如何融资,开发商自然会想办法。况且,2008年1月,央行和银监会联合出台了《经济适用住房开发贷款管理办法》,已经规定凡用于经济适用房项目的开发贷款,利率可下浮10%以内。当然,公积金贷款利率还是低于下浮10%后的商业贷款,开发商当然是直接受益者,至于能否因此而降低一点经济适用房的定价,谁也不知道。

  其次,列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房,这个领域情况比较复杂。棚户区改造涉及动拆迁的问题,对资金要求更高些。而动拆迁往往又涉及到地方政府,所以公积金贷款用在此处,地方政府将会大为受用。棚户区改造操作比较复杂,而部分财政捉襟见肘的地方政府,打着此旗号,把贷款花在别处,也不是没有可能。这就需要提前布防,在运作中严加监督。

  最后,特大城市政府投资的公共租赁住房建设。这是一个全新的领域,也是笔者一直呼吁推出的住房保障新产品。既然没出现“廉租住房”字样,则肯定不是《廉租住房保障办法》中定义的产品。今年年初,住房和城乡建设部部长姜伟新就表示,今年要加大租赁市场方面的探索工作,以有针对性地解决既不符合保障性住房供应条件又无力购买普通商品住房的“夹心层”群体的住房问题。在此新领域,公积金贷款的作用算得上“雪中送炭”,可仍需防止地方政府挪作他用。

  总而言之,若真能盘活闲置的公积金,通过贷款形式,既支持保障性住房建设,又能实现增值,实为美事一桩。顶顶紧要的是,须防地方政府,假住房保障之公,损公积金所有者之私。


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